FX 外為の新法則が明らかに！
FX 外為の新法則が明らかに！
中国の旺盛な鉄鋼需要を背景に、鋼材が弘年ぶりの高値に上昇したことや、地価上昇によって、首都圏のマンションの販売単価が前年比皿％上昇し、平均販売価格が４６８９万円と旧年ぶりの高値を記録しました。
マンション価格の上昇にもかかわらず、賃金が伸び悩んだため、師年夏以降、マンションの買い控え傾向は鮮明になりました。
アフォーダビリティ（住宅購入余力）の低下が原因です。
不動産経済研究所によると、首都圏の佃年のマンション新規販売戸数は旧年ぶりに建築基準法改正に伴う建設着工の急減、不動産市場に流れる資金の世界的な収縮、マンション市況の悪化は、新興や中堅の不動産・建設会社の経営悪化につながり、上場企業でも倒産がみられるようになりました。
大証へラクレス上場の不動産開発のレイコフ、６月に東証２部上場の不動産会社のスルガ、７月に東証１部上場の中堅建設会社の真柄建設と不動産開発会社のゼファー、ジャスダック上場の三平建設などが、次々と倒産しました。
国内外の景気悪化と世界的な信用収縮で、建設・不動産業界は厳しい経営環境が続きそうです。
国土交通省の土地取引金額の動向によると、法人の土地購入が佃年の〃・６兆円から帖年に妬・７兆円へ３兆円強増えた一方、個人の土地購入は佃年の賜・４兆円から帖年に胆・８兆円と微増にとどまり、国等の土地購入は冊年の２．９兆円から船年に２．７兆円へ減りました。
法人の土地購入はバブル崩壊以降の卯年代前半に大きく減少しましたが、最近は法人の土地購入の活発化が、地価回復につながりました。
日本全体の土地資産額は冊年末に１２２８兆円と前年比で０．５％増えましたが、ピの２倍以上の土地の資産価値が消失したわけですから、銀行の不良債権が巨額になり、経済へ大きな逆資産効果を与えたこともある。
ました。
日本ではバブル崩壊以降、金融システム不安につながった不動産価格の下落を止めるべく、政府対策や金融緩和策が五月雨的に打たれましたが、地価はなかなか回復しませんでした。
長期にわたる地価下落で、地価が収益還元に見合う水準まで下落したことに加え、ＪｌＲＥＩＴが透明な価格で買い手と売り手を結び付けて、不動産市場の流動性を高める役目を果たしました。
東証ＲＥＩＴ指数は、佃年３月の算出開始以来、師年５月のピークまで２．６倍に上昇した後、肥年３月までに約半値に急落し、９割のＪｌＲＥＩＴが解散価値割れとなりました。
Ⅲ月に東証ＲＥＩＴ指数は、指数算出開始時の基準値である１０００を初めて割り込みました。
資金調達難や投資家への分配金の原資確保のために、ＪｌＲＥＩＴが保有不動産を売却する動きが広がりました。
ＪｌＲＥＩＴ市場の活性化のためには、禁止されているＪＩＲＥＩＴによる自社株買いや、実務的に困難なＪｌＲＥＩＴ同士のＭ＆Ａなどを促進する必要があるでしょう。
ＪｌＲＥＩＴの主体別売買をみると、株式同様に外国人比率が高く、師年に外国人が弱％の売買シェアを占めました。
外国人投資家が師年春以降、売り越し傾向に転じ、ＪｌＲＥＩＴ価格が下落しました。
師年の年間を通じてみると、外国人投資家はＪｌＲＥＩＴの最大の買い手で、３９２８億円を買い越しました。
最大の売り手は個人投資家で、関は４５４億円の売り越し、事業会社が４１８億円の売り越しでした。
日本株では、事業会社が自社株買いで買い越しになっている点がＪｌＲＥＩＴと異なりますが、他の主体別売買は外国人投資家買い＆個人投資家売りなど、日本株とＪｌＲＥＩＴには同じ傾向がみられます。
このことから、ＪｌＲＥＩＴ市場も外国人に依存した需給構造になっていることがわかります。
外国人投資家は肥年に入ると、世界的金融危機が深刻化したことから、ＪｌＲＥＩＴを売り越し基調になり、ＪｌＲＥＩＴ市場の下落につながりました。
外国人に次いで、ＪｌＲＥＩＴ市場の拡大に貢献したのは個人投資家ですが、この背景には日本の投信会社が内外のＲＥＩＴに投資する投信を相次いで設定したことがあります。
師年後半以降はＲＥＩＴ価格の世界的な下落により、ＲＥＩＴ投信のパフォーマンスが悪化しました。
ｎ月にはニューシティ・レジデンス投資法人が上場ＲＥＩＴとして初めて倒産しました。
ＪｌＲＥＩＴの予想利回りには別％超もでてきましたが、不動産市場全般に信用リスクが高まっているため、ＪｌＲＥＩＴへの投資は、保有資産による選別が重要です。
不動産市場はグローバル化しています。
三菱地所と三井不動産でも、外国人保有比率が各々４％、卵％に高まりました。
三菱地所は丸の内の再開発を進め、佃年３月期まで発を進め、５期連続で最高経常利益を更新しました。
三菱地所は丸の内地区の含み益に注目する投資家が多く、Ｍ＆Ａ観測が出ることもあるため、師年５月に買収防衛策を導入しました。
ン（六本木）、マンダリンオリエンタル（日本橋）、Ⅳ年のペニンシュラ（日比谷）まで外資系高級ホテルが相次いで開業したことも、不動産市況の活性化につながりました。
同時に、帝国ホテルなど国内系老舗ホテルは、改装やサービス向上の対抗策を求められることになりました。
円安傾向もあったため、東京の高級ホテルの宿泊費は、ニューヨークやロンドンの同レベルのホテルに比べてまだ割安のように感じられます。
例えば、ロンドンの高級ホテルでは企業割引を使っても、宿泊費が５万円、朝食が５０００円程度します。
東京に宿泊した外国人投資家が東京の物価の安さを肌身で感じて、日本の不動産市場や不動産株に強気になった面もあったようです。
外国人投資家はニューョーク、ロンドン、香港の地価と金利動向を比較して、東京の不動産が相対的に魅力的と判断しています。
外国人投資家は、日本のインフレ率が高まってくれば、現預金や債券に偏ったポートフォリオをもつ国内投資家が、インフレヘッジのために、不動産にいずれ投資してくるとの期待を抱いています。
不動産価格は基本的に国の景気や金利などのファンダメンタルズにより決まりますが、世界的規模で投資マネーが増えたことで、不動産価格の連動性が高まりました。
米国では住宅価格指数が帖年７月のピークに比べ２割近く下落し、卯年代の日本の二の舞になるとの懸念が強まっています。
米国では、ホーム・エクイティ・ローンと呼ばれる保有住宅の時価が既存のローン残高を上回る部分を担保に借入れをして、消費に回していましたが、住宅価格の下落で逆回転を始めました。
米国政府は日本の長期デフレの失敗を反面教師にし、早めの政策対応を採っていること、米国は日本と異なり人口が増えていることを鑑みれば、米国の不動産価格が日本のように賜年も下落することはないでしょうが、米国の不動産価格の下落は、今後数年間は続くと予想されています。
米国大手証券は株式売買を取り次ぐブローカレッジ業務だけなく、自己勘定で不動産そのものや不動産関連証券へ積極的な投資をしてきました。
例えば、米国のゴールドマン・サックスは、Ⅳ年８月に宝飾品大手のティファニーから銀座本店ビルを約３７０億円で取得しました。
モルガン・スタンレーもＷ年４月に全日空の旧のホテルを２８３０億円で購入しました。
複雑な証券化商品や資金調達手法を駆使して、自己資本の何十倍にも当たる投資をしてきたため、米国大手証券は業界再編や経営戦略の変更を求められることになりました。
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